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Josaphat: testcase voor grondbeleid in Brussel?

(artikel overgenomen uit Alert, het tijdschrift van BRAL – mei 2014)

De Josaphatsite is niet het bekende park in Schaarbeek maar de aanpalende spoorwegsite van 24 ha. En daar heeft het Brussels Gewest plannen voor. Grote plannen. Dat op zich is al interessant, maar het wordt nog interessanter wanneer we weten dat dit één van de weinige grondreserves is die  het Brussels Gewest zelf in handen heeft. Het kan dus eindelijk eens een keer min of meer zijn zin doen.

Dat Brussel een gebrekkig grondbeleid heeft is geen staatsgeheim. Grote grondreserves en gebouwen werden in het verleden voor een habbekrats verkocht aan privé-investeerders. De bekendste zijn de site van Thurn & Taxis en het Rijksadministratief Centrum. In deze gevallen waren het de NMBS en de federale overheid die in hun zoektocht naar een budget in evenwicht de Brusselse belangen uit het oog verloren. Gevolg: slopende en aanslepende onderhandelingen opdat de nieuwe eigenaars hun site toch enigszins zouden ontwikkelen ‘in ’t nut van ’t algemeen’. 

Eigen grond eerst?

Om te vermijden dat de geschiedenis zich zou herhalen, richtte Picqué III in 2005 de Maatschappij voor Vastgoedverwerving (MVV, SAF in het Frans) op.  De MVV verwierf al snel een aantal belangrijke Brusselse grondreserves. Waaronder dus Josaphat.  Weliswaar zonder goed te weten wàt er mee te doen en zonder de financiële middelen of mankracht om er iets mee aan te kùnnen. Maar: de MVV – en dus de regering – had bij deze wel enkele belangrijke grondreserves achter de hand. En ook als daar niets mee gebeurde waren ze op z’n minst een mooi appeltje voor de dorst.

Na een mislukte poging de uitbreiding van de Europese Commissie op te vangen op één van ‘haar’ terreinen en  na enkele jaren de kat uit de boom gekeken te hebben, groeide het besef hoe belangrijk gronden in eigendom wel zijn om te kunnen beantwoorden aan de publieke behoeften. Behoeften die er afgelopen jaren niet kleiner op werden. Tijd dus om dat ‘liggend geld’ te activeren.  Enter…

Richtschema Josaphat

In 2013 lanceerde de MVV een opdracht voor het opstellen van een richtschema voor de Josaphatsite. Een studiebureau moest bestuderen welke functies in welke verhoudingen  wenselijk waren, hoe ze best ingeplant werden, hoe de mobiliteit georganiseerd moet worden etc. Dat werk is ondertussen afgelopen en de regering hechtte op 27 maart haar goedkeuring aan het project “Josaphat : wonen en werken in een parkomgeving”.
Met 66% van de vloeroppervlakte gaat het grootste aandeel van de gebouwen naar huisvesting. Wat 1839 woningen oplevert. Werken wordt ingevuld door 6% bureauruimte en 20% stedelijke industrie. Op zich lijkt dat een goede mix van functies op deze locatie.

We vragen ons wel af wat er zal gebeuren met de bedrijven die vandaag gevestigd zijn op de site. Kunnen ze hier blijven, moeten ze verhuizen naar een ander stuk van de site of moeten ze naar buiten Brussel?

Sluimerende privatisering

Naast de verschillende functies en hun onderlinge verhoudingen moeten we  bij de ontwikkeling van een publiek terrein ook kijken hoe en door wie alles zal worden gebouwd. Voor de huisvesting bijvoorbeeld wordt duidelijk aangekondigd dat 56% van de woningen door de privé ontwikkeld (41% middenklasse en 15% haut gamme) wordt en 44% door de overheid. Maar van die 44% publieke woningen wordener 18%  gebouwd en verkocht door Citydev (ex-GOMB, middenklassewonigen). Die woningen komen dus uiteindelijk ook in privé-handen. De 26% sociale woningen zijn voorlopig de enigen die op termijn zeker publiek blijven.

Erfpacht boven!

We horen wel dat de regering in principe de gronden in erfpacht wil doorverkopen, zeker aan Citydev. Op lange termijn zou in elke geval de grond in overheidshanden blijven. Maar jammer genoeg ligt dat voor de privé-investeerders weer wat moeilijker. Ons lijkt dit alvast een interessante piste. Al zal de overheid ook bij een erfpachtovereenkomst goed moeten opletten zich niet te laten rollen door de gewiekste privé-ontwikkelaars. De belangrijkste kritiek betreft echter de manier waarop het richtschema tot stand kwam. Zijnde totaal…

Ontransparant

In tegenstelling tot begin 2005, wanneer de regering bij de start van de planning van verschillende strategische gebieden de buurtbewoners consulteerde, was de stilte  gedurende heel de planningsperiode oorverdovend.
Alles is besproken achter gesloten deuren. Het brede publiek kreeg alleen een persbericht na de goedkeuring van het richtschema door de regering.
Nochtans belangt de ontwikkeling van een site van die omvang alle Brusselaars aan. Want het is op die schaarse grondreserves dat het Brussels Gewest een antwoord kan bieden op haar vele uitdagingen. Uitdagingen die alle Brusselaars raken.

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Josaphat: un véritable test pour la politique territoriale à Bruxelles?

(traduction d’un article tiré de Alert, le périodique de BRAL – mai 2014)

Quand on parle du site Josaphat, il ne s’agit pas du parc bien connu à Schaerbeek, mais du site adjacent de 24 ha situé de part et d’autre du chemin de fer. La Région Bruxelloise a des projets pour ce site. De grands projets. Voilà qui est intéressant en soi, mais qui le devient encore plus si on sait que ce site constitue l’une des rares réserves territoriales que possède la Région Bruxelloise. Elle peut donc enfin y réaliser plus ou moins ce qu’elle veut.

Que Bruxelles ait une politique territoriale défectueuse, n’est pas un secret d’état. De grandes réserves territoriales et des bâtiments ont été vendus dans le passé pour une bouchée de pain à des investisseurs privés. Les exemples les plus connus sont le site de Tour &Taxis et la Cité Administrative de l’Etat. Dans ces cas, ce furent la SNCB et les autorités fédérales qui, dans leur quête d’un équilibre budgétaire, ont totalement perdu de vue les intérêts Bruxellois. Conséquence:  des négociations épuisantes et tirées en longueur, afin que les nouveaux propriétaires développent leur site un tant soit peu comme étant “d’utilité publique”.

Terrains: priorité à la propriété?

Pour éviter que ne se répète l’histoire, Piqué fonda en 2005 la Société d’Acquisition Foncière (SAF, MVV en néerlandais). La SAF se mit à acquérir rapidement un nombre important de réserves territoriales Bruxelloises. Parmi lesquelles Josaphat. Sans bien savoir quoi en faire, il est vrai, et sans disposer des moyens financiers ni de la main-d’-oeuvre pour y entamer quoi que ce soit. Mais la SAF – et donc le gouvernement – engrangeait là quelques réserves territoriales importantes qui, même si rien ne s’y passait, constituaient une poire pour la soif.

Il y eut d’abord un essai avorté d’extension de la Commission Européenne sur l’un de “ses” terrains, suivi de quelques années d’expectative. C’est alors que l’importance des terres en propriété commença à devenir une notion montante, afin de pourvoir aux nécessités publiques. Ces nécessités, au fil du temps, n’allaient pas diminuer. Il  était donc devenu d’actualité d’activer cet “argent en friche”.

Schéma directeur Josaphat

En 2013, la SAF lança un mandat pour la rédaction d’un schéma directeur pour le site Josaphat. Un bureau d’études dût étudier quelles fonctions étaient souhaitables et en quelles proportions, de quelle manière elles pouvaient être implantées au mieux, comment devait y être organisée la mobilité, etc…  Ce  travail entretemps terminé, le gouvernement apporta le 27 mars son approbation au projet “Josaphat: habiter et travailler au coeur d’un parc”.

La plus grande partie des bâtiments est affectée, pour 66%, à l’habitat. Ce qui donne 1839 logements. L’aspect travail est complété par 6% d’espace-bureaux, et 20% d’industrie urbaine. En soi, cela paraît un bon mélange de fonctions sur cet emplacement.

Nous nous demandons toutefois ce qu’il adviendra des entreprises aujourd’hui établies sur le site. Pourront-elles y rester, devront-elles déménager vers une autre partie du site, ou devront-elle émigrer en dehors de Bruxelles?

Privatisation en dormance

En plus des différentes fonctions et de leurs relations entre elles, nous devons aussi envisager lors du développement d’un terrain public, comment et par qui la construction du tout sera effectuée. Pour le logement par exemple, il est clairement annoncé que 56% des habitations sera érigé par le privé (41% en classe moyenne et 15% en haut de gamme), et 44% par les pouvoirs publics. Mais parmi ces 44% de logements publics, 18% seront construits et vendus par Citydev (ex-SDRB, habitations de classe moyenne). Ces logements tombent donc finalement aussi aux mains du privé. Les 26% de logements sociaux sont pour le moment les seuls qui à terme resteront certainement publics.

Bail emphythéotique.

Il semble entendu que le gouvernement veuille en principe revendre les terres en bail emphythéotique, et très probablement à Citydev. A long terme, le terrain resterait en tout cas dans les mains des pouvoirs publics. C’est malheureusement plus difficile pour les investisseurs privés. Ceci nous paraît une piste intéressante. Bien que, lors d’un accord sur les baux emphythéotiques, les pouvoirs publics prendront certainement  garde à ne pas se faire rouler par de roublards entrepreneurs privés. La critique la plus importante concerne cependant la manière dont le schéma directeur a été mis sur pied.

Manque de transparence

Contrairement à début 2005,  quand le gouvernement avait consulté les habitants lors du démarrage du planning des différents domaines stratégiques, le silence qui accompagna toute la période de planification fut cette fois assourdissant.Tout se discuta à huis-clos. Le grand public n’eut droit qu’à une conférence de presse après l’approbation du schéma directeur par le gouvernement. Pourtant, le développement d’un site de cette ampleur concerne tous les Bruxellois. Car c’est sur l’espace de ces maigres réserves territoriales que la Région Bruxelloise peut offrir une réponse à ses nombreux défis. Des défis qui touchent la totalité des Bruxellois.

 

Documents et études sur le site :

– Une étude estudiante sur le devenir du site : http://archivesma.epfl.ch/2011/023/feria_enonce/10-01-2011-M%C3%A9moire%20Bxl-Post%20Europe.pdf

– PRDD :  p.68 du pdf trouvable ici : http://www.prdd.be/

– une très joli photo d’avant : http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Schaerbeek_-_Gare_de_Schaerbeek-Josaphat_%284%29.JPG

– ADT : http://www.adt-ato.irisnet.be/fr/news/josaphathttp://www.adt-ato.irisnet.be/fr/zones-strat%C3%A9giques/josaphat

– WIKI : https://fr.wikipedia.org/wiki/Gare_de_Schaerbeek-Josaphat

 

Revue de presse :

– à propos du PDI : http://www.morgenbrussel.be/fr/zones/detail/id/7

– BXL BLOG : http://www.bxlblog.be/2007/06/03/la-gare-de-schaerbeek-josaphat/

– RTBF : http://www.rtbf.be/info/regions/detail_temporary-20130607031439?id=8013110

– La Capitale : http://www.lacapitale.be/738509/article/regions/bruxelles/actualite/2013-06-06/quatre-mois-pour-definir-le-futur-de-la-zone-josaphat-qui-ne-sera-pas-euro

– Schaerbeek : http://www.schaerbeek.be/news/tunnel-schuman-josaphat-maillon-cle-futur-rer
(voilà d’où viennent les terres qui remplisse le site)
+ infos sur le tunnel : http://www.infrabel.be/sites/default/files/documents/B09-v1_brochure%20schuman-josaphat%20Fr%20200903.pdf

– NOVA cinéma : http://www.nova-cinema.org/spip.php?article7284

– DISTURB : http://disturb.be/v2/spip.php?article71http://disturb.be/v2/spip.php?article154

– PTB : une petition pour du logement sur la ZIR, http://schaerbeek.ptb.be/articles/une-petition-pour-du-logement-josaphat

– L’annonce de Rudi Veervoordt : http://rudivervoort.be/MP/blog/2013/06/06/elaboration-du-projet-urbain-sur-la-zone-prioritaire-josaphat/

La friche Josaphat, ici et maintenant

(article de http://www.ezelstad.be)

La friche Josaphat est un terrain de 24 hectares situé à la frontière entre Schaerbeek et Evere. Seule une petite partie de la friche – à hauteur du numéro 152 de l’avenue Latinis – est aujourd’hui occupée par des activités diverses, conviviales, artistiques et potagères. Sachez cependant que le reste est tout sauf un “terrain vide” ! Des dizaines d’espèces de plantes y ont élu domicile, ainsi qu’un grand nombre de papillons et de libellules et un large population d’oiseaux. Un mammifère (autre que nous) a enfin l’habitude de s’y promener : le renard. On vous propose ici de découvrir la friche Josaphat – telle qu’elle existe, ici et maintenant – et cela au travers du regard de naturalistes, de riverains, de promeneurs, de potagistes, bref, de citoyens bruxellois.

1. Les naturalistes

La friche est investie par des naturalistes et des ornithologues (Aves-Natagora) qui passent fréquemment sur le site – jumelles et appareils photos à la main – pour y observer plantes, insectes et oiseaux. En 2014 (c’était avant que le terrain ne soit remblayé et semé à nouveau), il y avait environ 70 variétés de plantes sur la friche, dont certaines plantes rares : petite ciguë, jouet du vent, ache faux-cresson, arroche, centaurée bleuet, chénopode glauque, cirse des champs, gaillet croisette, digitale pourpre, euphorbe des jardins, mauve musquée, morelle noire etc. Et, bien sûr cette végétation variée attire un nombre considérable de papillons, lesquels ont besoin de s’y nourrir, mais aussi d’y pondre, de s’y abriter, de s’y reposer.

Certains papillons ne pondront leurs œufs que sur une seule espèce de plante : la plante hôte ou nourricière. Une fois les œufs éclos, les chenilles se nourriront généralement des feuilles de cette plante jusqu’au moment magique de la métamorphose où elles se transformeront en chrysalide puis en imago (la version que nous connaissons habituellement d’un papillon). Ce papillon adulte se nourrira de nectar et contribuera en même temps à la pollinisation des fleurs visitées puis il cherchera à s’accoupler, de préférence avec un(e) partenaire distant(e) pour éviter tout risque de consanguinité et favoriser ainsi la biodiversité génétique (source : Natagora).

Le dernier recensement sur la friche (2014-2015) fait état de la présence de 23 espèces de papillons, 18 espèces de papillons de nuit et 18 espèces de libellules. Le document témoigne également de la présence de 69 variétés d’oiseaux : canard colvert, corneilles, choucas des tours, oies cendrées, éperviers, hérons cendrés, buses, vanneaux huppés, pies bavardes, marinets noirs, mouettes rieuses, pouillots véloces, troglodytes mignons, goélands argentés, tourterelles, pic épeiche, geai des chênes, fauvettes, étourneaux, merles, grives, rougegorges, rougesqueues, tariers, traquets, pisons, chardonnerets …

Crédit photo : Paula Bouffioux

Enfin, si vous vous promenez sur la friche Josaphat à la tombée du jour ou au petit matin, avec que le jour ne se lève, vous apercevrez peut-être quelques magnifiques renards. Une série de renards roux (Vulpes vulpes) ont en effet coutume de s’y balader

2. Les nouveaux disparus

Si vous êtes déjà allé sur la friche, vous y avez déjà sûrement observé la présence d’une série de roulottes et de caravanes. Il s’agit d’une compagnie de théâtre itinérant : la compagnie des nouveaux disparus. Tous les ans, aux alentours du mois de novembre, les nouveaux disparus organisent un festival de théâtre amateur, pour enfants et adolescents : le festival Mimouna. Les participants ont entre 6 et 20 ans, et créent chaque année une série de scènettes sur un thème particulier. En 2014, c’était l’oeuvre de Maurice Maeterlinck, le seul prix Nobel de littérature belge.

Depuis sa création, en 1994, la compagnie œuvre pour donner accès à la culture, et au théâtre, en particulier, à un public défavorisé peu enclin aux sorties culturelles. La démocratisation de la culture et la valorisation de la diversité constituent les fils rouges de toutes nos activités qui se déclinent, grosso modo, en trois types de projets : la création de pièces, le festival Théâtres Nomades et le festival Mimouna (voir : www.lesnouveauxdisparus.com).

3. Les riverains … et autres citoyens bruxellois

Avec ses 24 hectares de terrain vierge, la friche Josaphat est un lieu de promenade et de rencontre, régulièrement parcouru par certains riverains des quartiers Jardin, Wahis, Lambermont ou Latinis. Certains de ces habitants se sont montrés particulièrement actifs. Des gens de la rue Gilisquet ont par exemple organisé spontanément un ramassage de déchets (canettes, plastique, verre, etc.) et ont installé une balançoire sur la friche à hauteur du mirador. Tous les premiers dimanches du mois à 13 heures, Hanne – architecte de Sint-Lucas – leur donne rendez-vous pour un pic-nic à l’entrée de la friche, au niveau du potager Latinis. Le principe est simple : auberge espagnole, chacun amène sa nappe et un petit plat à partager.

Crédit photo : www.ezelstad.be

4. Les collectifs citoyens

Last but not least : une série d’associations et de collectifs locaux ont organisé des évènements, entre 2014 et 2015, dans le but de développer des activités conviviales, de créer des liens avec le voisinage ou simplement de faire prendre conscience de l’existence et de l’importance du lieu. En avril 2014, le collectif Commons Josaphat a lancé une série d’activités d’appropriation des lieux : construction d’un mirador, rencontres, visites guidées, ateliers et guerilla kitting. Un an plus tard, des collectifs locaux lui emboitent le pas et manifestent leur intérêt pour le terrain …

  • Dewey : ce collectif schaerbeekois a lancé un potager hors-sol (potager Latinis) au printemps 2015. Cette association qui cherche à mettre en valeur la vie locale à Bruxelles, (notamment au travers de l’organisation d’ateliers DIY-DIT) organise régulièrement des ateliers “potager”, lesquels ont généralement lieu le dimanche de 13 à 17h.
  • BXL Wildlife : BXL Wildlife est “un projet de recherche et d’expérimentation qui propose de considérer la ville, l’urbain comme l’environnement naturel de l’homme. Partant de ce postulat le projet s’intéresse aux relations qu’entretiennent le milieu et son habitant principal”.
  • Baya : Le Collectif Baya est une association ayant pour objectif l’expérimentation architecturale, à travers la conception et la réalisation de projets s’inscrivant dans une démarche durable et participative. Le collectif a pour projet de construire un géodôme sur la friche Josaphat et souhaite ensuite organiser un petit festival d’architecture expérimentale, mené en partenariat avec l’association française Bellastock.
  • Farmtruck : ce projet, lancé par Petra Pferdmenges, est la déclinaison mobile de ParckFram à Molenbeek-Saint-Jean. Le Framtruck “vous invite à découvrir les projets pilotes des fermiers régionaux  et à participer à des interventions, performances agricoles dans les multiples espaces publics de Bruxelles”.
  • Common Grounds : Commons Grounds est un collectif d’étudiants issus de Sint-Lucas. Ils cherchent principalement à créer des liens entre la faculté d’architecture (située rue des Palais) et les quartiers avoisinants, notamment le quartier Brabant. Parmi eux, Hanne Van Reusel : une doctorante de Sint-Lucas qui cherche à lancer une petite cuisine sur la friche (Récup’Kitchen) afin d’y préparer les aliments issus du potager.
  • Occup’Art : Occup’Art est un projet artistique lancé par Marta Smaldone, basé sur l’idée de bien commun. On lui doit notamment l’organisation de l’événement “Time Capsule”, début 2015 et du “Tour Josaphat” en mai 2015.

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